文/乐居财经 徐酒眠

当过工东说念主、作念过文员、倒卖过电脑，凭着狠恶感觉踏中旧改风口在房地产行业打下山河。川系商东说念主邹康，多年来一直隐身在德商背后出操办策，干事特地低调。但他善用拆墙术，却在行业流传很广。

11月18日，邹康控股的上市物企德商产投办事（02270.HK），刊发了一则债务转让及债务璧还公告，这笔关联交往波折绕了一大圈达成：

德商产投办事“被动收购”成齐成华区的一处生意物业，补偿了约2322.5万应收款。

地产行业流动性危险席卷，德商未能避免，与物企的关联交往付款坚苦。最近两年，德商产投办事屡次接办关联方车位等重金钱。

2022年10月25日，从关联方手中购买320个泊车位，对价1560万元。

2023年12月22日，再度揽入关联方1512个车位，总代价5164万元，按等额基准抵销应收款。由于这框车位进账，本年上半年，德商产投办事的存货激增228.16%至6515.9万元。

为车位的快速去化，执行现款流，本年9月2日，德商产投办事告示将向相关债务东说念主及车位出售方退还485个泊车位，并由相关债务东说念主支付总数为1546万元的款项。市集对其这番“减重”之举颇为赞好意思，直言其“扳回一城”。

但不到三个月，却又再次“增重”。德商产投办事将怎么欺诈新收的这一处生意物业，以创收回本？

抵债兜圈

梳理最新的这笔“以资抵债”，进行了颇为复杂的操作。

第一步是债务转让。

具体来看，邹康最终控股的多个实体四肢原债务东说念主，将其拖欠德商产投办事的应收款，转让给别称寂寞第三方的成齐语莱。七份债务转让条约，触及的应收款约为2322.50万元。

成齐语莱全称成齐语莱贸易有限株连公司，成立于2021年8月30日，主要从事(其中包括)工程科罚办事及建筑材料销售。

穿透股权，成齐语莱由成齐凡瑞贸易有限公司全资领有，此后者由孟天锐100%捏股。

德商产投办事默示，其董事作出一切合理查询后所深知、全悉及服气，成齐语莱偏激最终实益领有东说念主孟天锐，“均为寂寞于本公司及本公司磋磨东说念主士(界说见上市轨则)之第三方”。

不外，相关府上清楚，邹康与孟天锐曾有过高下级关系。公开资讯中，2020年孟天锐四肢德商文商旅实业集团生意奇迹部总司理，曾奉陪邹康到访光大百龄帮及旗下机构参不雅换取。

凭据债务转让条约，各原债务东说念主向德商产投办事迂回全资从属公司成齐德商提供连带株连担保，期限自成齐语莱的应收款项践诺期限届满之日起计，为期两年。

各债务转让条约奏效后，成齐语莱与成齐德商结清应收款项。因此才进行第二步，两边签订债务璧还条约，即成齐德商收购成齐语莱的一处生意物业，总代价2322.5万元。

按等额基准抵销应收款项，而关于多出来的12.8元，成齐语莱聘用废弃。

公告先容，璧还物业是一宗位于成齐市成华区的生意物业，总建筑面积约为989.54平淡米。

有深嗜的是，该生意物业亦然成齐语莱2024年3月29日从收购而来，代价约为2112.70万元。而经由寂寞估值师的评估，适度2024年9月30日，这宗物业的市值约为2560万元。

成齐语莱似乎颇具慧眼，其投资的生意物业，五个月时辰市集价就“涨了”近450万。而在这笔交往中，德商产投办事在约2322.50万元的代价上，又少支付了12.8元，的确是合算。

璧还物业未有其它信息袒露，因此难以有参考。凭据德商产投办事现存的写字楼及产业园运营科罚业务，璧还物业或者率亦然这一类型。

而相关行业评释清楚，适度本年三季度，成齐写字楼空置压力捏续高位，房钱不竭多个季度下落。需求侧市集不雅望情谊还较为浓烈，在此配景下能够加价的写字楼或产业园，应该具备不小上风。

谋求出息

在竞争愈发强烈的市荟萃，中小体量的物管公司很难寻到契机超车。

四肢“迷你型”上市物企，德商产投办事本年以来动作时常，一方面革新了股份奖励操办，另一方面为谋出息探索代建界限，主打一个独辟路子。

本年5月20日，德商产投办事将股份奖励操办名额由已刊行股本的8%革新为已刊行股本的12%，同期针对不同组别的合履历参与者，允许已竖立或将竖立多个信赖，以使董事会有权将这些信赖分派给董事会所厘定的联系不同组别的合履历参与者。

7月19日，德商产投办事告示，其全资从属公司成齐风知与邹康控股的明智绿色签订股权转让条约，前者以25.82万元收购后者旗下四川德商绿建工程开采科罚有限公司（简称“德商绿建”）的100%股权。

府上先容，德商绿建主要从事（其中包括）建筑工程、建筑工程假想、提供工程科罚办事、房地产野心及计较及假想科罚等业务。股权转让完成后，德商产投办事展望将通过德商绿建干预代建业务界限。在公开信息中，其开了物管圈先河。

数据清楚，德商绿建交往前扭亏为盈，2023年税后溢利约668.21万元。

而紧随自后，德商产投办事就与邹康偏激姐姐邹健（最终控股推进），签订了代建及升值办事框架条约。前者向后者的关联公司提供代建及相关办事偏激他升值办事，这笔关联交往在2024年度的上限为1690万元。

有行业不雅察者有计划：以25.82万元的代价，撬动了上限1690万元的代建业务，实控东说念主深谙杠杆使用的奥密。

除了布局代建，德商产投办事还盯上了金钱科罚和不动产投资界限。

8月16日，其全资从属公司成齐风知与成齐德桦企管四肢荟萃体，报名参与了金科股份及重庆金科重整案招募和遴择重整投资东说念主花样。

德商产投办事默示，若成齐风知告成中选，将有助于集团开拓市集，增多生意契机，擢升品牌闻明度。不外凭据最新公布的评分着力，其未能成为中选重整投资东说念主。

聚焦德商产投办事的事迹，本年上半年，其收尾营收约2.03亿元，同比增长约36.5%。

同期，录得毛利约为6243.3万元，同比增长约38.1%；毛利率约为30.7%，同比增多约0.3个百分点；净利润约为2357.9万元，同比增长29.7%，其中推进应占利润为2141万元，同比增长19.9%。

对比同业，各项主意快速增长进展优异，不外其现款承压彰着。适度2024上半年，德商产投办事的现款及银行结余约为1.33亿元，较上年末的2.11亿元下落幅度达36.95%，同期，其计息银行贷款约为975万元。

跟着全球居、写字楼及产业园运营科罚业务开展，德商产投办事濒临的流动与非流动租借欠债亦随之增多。本年上半年，其利息开支约为859.1万元，租借欠债的利息占泰半，约为640.6万元。

此外，适度2024年6月30日，德商产投办事手上的投资物业约为2.413亿元开云kaiyun.com，由于期内折旧开支，较20203年末的2.507亿元有所减少。其中，包括捏作出售或出租的一项住宅物业、多项生意物业。